Welke kosten mag je doorrekenen aan jouw huurder?

Welke kosten mag je doorrekenen aan jouw huurder?

Bij de verhuur van een huis/appartement komen voor de verhuurder diverse kosten en lasten kijken. Meer in het bijzonder wordt verstaan onder:

kosten: alle uitgaven die door de verhuurder worden gedaan om de huurder toe te laten een volwaardig huurgenot te hebben van de woning (vb. gas, water, elektriciteit, verlichting en verwarming van de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw, onderhoudskosten van de lift, onderhoudspersoneel voor het onderhoud van de traphal,…);
lasten: hieronder worden de belastingen en retributies verstaan die aan openbare overheden moeten betaald worden;
De vraag die zich hierbij dikwijls stelt, is welke kosten en lasten de verhuurder kan doorrekenen aan de huurder.

Huurovereenkomst gesloten vóór 1 januari 2019

Voor huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2019, bestond er geen duidelijke regeling omtrent de verdeling van deze kosten en lasten en was er bijgevolg een grote contractvrijheid. Wat werd er afgesproken in het contract of bij gebreke van een duidelijke afspraak werd het algemeen principe:  kosten en lasten verbonden aan de eigendom of het beheer van een woning ten laste van de verhuurder zijn. Kosten en lasten verbonden aan het gebruik van de woning zijn dan weer ten laste van de huurder.
Dit gaf aanleiding tot heel wat discussies tussen huurder en verhuurder over welke kosten en lasten al dan niet konden worden doorgerekend.

Huurovereenkomsten gesloten na 1 januari 2019:
een nieuw Vlaams woninghuurdecreet brengt duidelijk :

kosten en lasten met betrekking tot de uitoefening van zakelijke rechten op de woning: ten laste van de verhuurder;
kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning: ten laste van de huurder, met uitzondering van de onroerende voorheffing die nooit ten laste van de huurder kan worden gelegd;
Daarenboven werd voor wat betreft appartementen en woningen die zich in een mede-eigendom bevinden, een niet-limitatieve lijst uitgebracht waarin duidelijk bepaalde kosten en lasten worden toegewezen aan de huurder en/of de verhuurder.

Deze lijst is opgenomen in bijlage 2 van het Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet en bepaalt als volgt:

 Meergezinswoningen

1. Verbruik water: huurder

2. Verbruik stookolie/aardgas: huurder.

 
3. Verbruik elektriciteit gemeenschappelijke delen: huurder

 
4. Kosten vuilnisinzameling (indien collectief georganiseerd): huurder

 
5. Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen: huurder

 
6. Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen (volgens de lijst van kleine herstellingen)
Dit omvat o.m. het vervangen van een defecte lamp, het vervangen van batterijen van rookmelders in de gemeenschappelijke delen, het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars. huurder

 
7. Grote herstellingen gemeenschappelijke delen/installaties (die niet op de lijst van kleine herstellingen voorkomen), behalve herstellingen ten gevolge van oneigenlijk gebruik voor huurders: verhuurder.

8. Aankoop/vervangen meters nutsvoorzieningen: verhuurder.  

9. Kosten voor de lift

Het onderhoud en de herstelling van de lift valt in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Bepaalde onderdelen waarvan de vervanging of de herstelling te wijten is aan het gebruik en die daarom periodiek moeten gebeuren, vallen evenwel ten laste van de huurder. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling.

9.1. Periodiek onderhoud: 50% - 50% huurder/ verhuurder

9.2. Het uitvoeren van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie: verhuurder

9.3. Het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties: verhuurder

10. Kosten voor de syndicus

Een syndicus vervult taken die zowel betrekking hebben op het dagelijks gebruik van het gebouw als op het in stand houden van het gebouw. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling.

Diensten die specifiek op verzoek en in het belang van de verhuurder of huurder worden gemaak (bv. sleutel laten bijmaken voor huurder of dossier samenstellen bij verkoop voor verhuurder), zijn volledig ten laste van die partij. 34% huurder/ 66% verhuurder

11. Conciërge: 75% huurder/ 25% verhuurder

12. Kosten voor algemene vergadering: verhuurder.

13. Beheerskosten/administratiekosten: verhuurder.

14. Investeringen/reservefonds: verhuurder 

Belangrijk om weten is dat de verhuurder en huurder in principe niet kunnen afwijken van deze regeling, al zal wel worden toegestaan dat de verhuurder in het voordeel van de huurder extra kosten en lasten op zich neemt.

Het Antress team
Sebastien Van de Looverbosch & Dirk Peeters

Dit is een uitgave van Antress vastgoed bv – verantwoordelijke uitgever Dirk Peeters

De redactie staat in voor de betrouwbaarheid van de in haar nieuwsbrief opgenomen informatie waarvoor ze echter

niet aansprakelijk kan gesteld worden.   – e-mail:  dirk@antress.be